1. 임대차계약서에 반드시 포함되어야 할 필수 항목
임대차계약서는 단순한 종이가 아닌 법적 효력을 가진 중요한 문서입니다. 국토교통부와 대한법무사협회가 제공하는 표준임대차계약서를 기준으로 필수 기재사항을 살펴보겠습니다.
계약 당사자의 인적사항(이름, 주민등록번호, 주소, 연락처), 임대 목적물에 대한 정보(주소, 면적, 용도), 계약기간, 임대료(보증금, 월세)와 지불방법, 계약금 및 중도금, 잔금 납부일 등을 명확히 기재해야 합니다.
2. 임대차계약서 작성 전 확인해야 할 사항
계약서를 작성하기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다. 특히 부동산 등기부등본과 건축물대장을 확인하여 실제 소유주와 계약하는지, 건물의 용도가 주거용인지 확인해야 합니다.
등기부등본에서 소유권, 저당권, 압류, 가압류 등의 권리관계를 확인하고, 건축물대장에서는 불법 건축물 여부, 실제 면적, 용도 등을 확인하세요. 이는 국토교통부 ‘부동산 통합민원’ 사이트에서 손쉽게 열람할 수 있습니다.
3. 세입자가 특히 주의해야 할 계약 조항
세입자 입장에서는 특히 주의해야 할 조항들이 있습니다. 전입신고와 확정일자 관련 내용은 임차인의 권리 보호를 위해 필수적으로 이해해야 하는 부분입니다.
전입신고와 확정일자는 임차인의 우선변제권을 보장받기 위한 필수 절차입니다. 또한 원상복구 의무 범위, 계약 갱신 조건, 중도 해지 조건 등을 명확히 확인하고 필요시 수정 요청하세요.
4. 임대인이 반드시 알아야 할 법적 권리와 의무
임대인도 자신의 권리를 보호하기 위해 알아둬야 할 사항들이 많습니다. 주택임대차보호법상의 의무와 권리를 정확히 이해하고 계약서에 반영해야 합니다.
임대인은 임차인의 임대차보증금 반환 청구에 응할 의무가 있으며, 임대차 기간이 끝난 후 2년까지 세입자가 거주하는 경우 묵시적 갱신으로 간주됩니다. 또한 수리 및 유지보수 책임의 범위를 계약서에 명확히 하는 것이 중요합니다.
5. 특약 조항 작성 시 주의사항
특약 조항은 표준 계약 내용 외에 당사자 간 합의한 추가 사항을 명시하는 부분입니다. 하지만 모든 특약이 법적으로 유효한 것은 아니라는 점을 알아야 합니다.
법률에 위배되는 특약은 무효가 될 수 있습니다. 예를 들어 임차인의 법적 권리를 제한하는 조항(확정일자 취득 금지, 전입신고 금지 등)은 효력이 없습니다. 또한 유지보수 책임, 계약 해지 조건, 위약금 등에 관한 특약은 명확하고 구체적으로 작성해야 합니다.
6. 계약금, 중도금, 잔금 납부 시기와 방법
대금 지급 시기와 방법은 계약의 핵심 요소입니다. 일반적으로 계약금은 보증금의 10%, 중도금은 40%, 잔금은 50%로 구성되지만, 당사자 간 합의에 따라 조정 가능합니다.
안전한 거래를 위해 계좌이체를 통한 지급이 권장되며, 현금 지급 시에는 반드시 영수증을 받아두세요. 또한 잔금 지급과 동시에 주택 인도, 열쇠 교환, 각종 서류 확인 등이 이루어져야 합니다.
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