목차
다주택자 양도세 중과 기본 적용 원리
서울 중심 규제지역 확대 현황
지방 비규제지역과의 세율 차이 비교
2026년 5월 9일 유예 종료 대응 전략
중과 배제 조건과 활용 팁
양도 시점 지역 판단 기준
FAQ
다주택자 양도세 중과 기본 적용 원리
다주택자가 주택을 팔 때 다주택자 양도세 중과가 적용되는지 여부는 양도하는 주택의 지역에 따라 완전히 달라집니다.
조정대상지역 내 주택을 다주택 상태로 양도하면 중과세율이 적용되지만, 비규제지역 주택은 일반 세율로 계산됩니다.
현재 정부는 2022년 5월부터 이 중과를 한시적으로 유예 중이며, 유예 기간 내 매도 시 일반세율이 적용되어 세부담이 크게 줄어듭니다.
중과 적용 조건은 두 가지를 모두 충족해야 합니다.
1. 양도 시 다주택자 상태(2주택 이상).
2. 양도 주택이 조정대상지역에 위치.
이 원리를 알면 서울과 지방 주택을 비교하며 전략을 세울 수 있습니다.
예를 들어 3주택자 기준 양도차익 5억 원일 때 중과 적용 시 세율 68~75%로 장기보유특별공제도 없어 세금이 수억 원 차이 날 수 있습니다.
유예 적용 시에는 38~40% 세율에 공제 최대 30%까지 받을 수 있어 절세 효과가 큽니다.
서울 중심 규제지역 확대 현황
서울은 조정대상지역으로 지정되어 다주택자 양도세 중과 대상입니다.
최근 규제 지역이 서울 전역으로 확대되었고, 경기 남부 지역도 포함되어 중과 적용 범위가 넓어졌습니다.
2026년 2월 최신 지침에 따르면 이 확대는 10.15 대책과 연계되어 진행 중입니다.
따라서 서울 소재 주택을 다주택자가 양도할 때는 반드시 현재 지역 지정 여부를 확인해야 합니다.
서울 주택 양도 시 중과세율은 3주택 이상 최대 75%에 지방세를 더하면 합계 82.5%까지 올라갑니다.
유예 기간인 지금 매도하면 이 최고세율을 피할 수 있지만, 2026년 5월 9일 이후에는 중과가 부활합니다.
지역 확대에 따라 기존 비규제였던 서울 일부 구역도 이제 중과 대상이 되었으니, 양도 전에 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 지방자치단체 사이트에서 최신 조정대상지역 지도를 확인하세요.
서울 주택 보유자라면 지금 바로 양도 시점을 2026년 5월 9일 이전으로 잡아 유예 혜택을 최대화하세요.
잔금 유예 보완 대책을 활용하면 계약 후 최대 6개월까지 중과를 피할 수 있습니다.
▶ 최신 조정대상지역 지도를 국토교통부 사이트에서 확인해보세요 ◀
지방 비규제지역과의 세율 차이 비교
지방의 비조정대상지역 주택은 다주택자라도 양도세 중과 대상이 아닙니다.
서울 조정대상지역 주택과 지방 비규제지역 주택의 세율 차이는 극명합니다.
아래 표로 구체적인 차이를 비교해보세요.
| 구분 | 서울(조정대상지역, 중과 적용) | 지방(비규제지역) |
|---|---|---|
| 2주택 세율 | 최대 65% + 지방세 | 일반세율 6~45% |
| 3주택 이상 세율 | 최대 75% + 지방세 (82.5%) | 일반세율 6~45% |
| 장기보유특별공제 | 없음 | 최대 30% |
| 양도차익 5억 원 기준 세부담 | 수억 원 수준 | 38~40% 적용 |
표에서 보듯 지방 비규제지역 주택을 먼저 팔아 다주택자 지위를 1주택으로 줄이면 서울 주택 양도 시 중과를 피할 수 있습니다.
비규제지역은 중과 배제 대상으로, 양도 시점에 조정대상지역이 아니면 무조건 일반세율입니다.
이 차이를 활용해 포트폴리오를 재편하는 게 핵심 전략입니다.
예를 들어 지방 주택을 유예 기간 내 매도 후 서울 주택을 1주택 상태로 양도하면 전체 세금을 최소화할 수 있습니다.
지방 주택은 주택 수 계산에도 포함되지만 지역 기준으로 중과가 면제되니 우선 처분 대상으로 고려하세요.
지방 비규제지역 주택을 보유 중이라면 무조건 먼저 양도하세요.
중과 걱정 없이 일반세율로 절세하고, 남은 서울 주택 처분을 1주택자로 미루는 게 최적입니다.
2026년 5월 9일 유예 종료 대응 전략
다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됩니다.
이 날짜 이전에 양도 계약을 체결하고 잔금 지급을 유예 보완 대책으로 최대 6개월 연장하면 중과를 피할 수 있습니다.
구체적인 대응 단계는 다음과 같습니다.
1. 양도 주택의 조정대상지역 여부 확인: 국토교통부 고시나 지자체 공고를 통해 양도일 기준 지정 상태를 조회.
2. 유예 기간 내 계약 체결: 2026년 5월 9일 전에 매매계약서 작성.
3. 잔금 유예 신청: 계약서에 잔금 지급일을 유예 기간으로 명시, 최대 6개월 보완 대책 활용.
4. 세무 신고 준비: 유예 적용 증빙으로 계약서와 지역 지정 고시 자료 제출.
유예 종료 후 중과 부활 시 최고세율 82.5%가 적용되니, 지금부터 일정 계획을 세우세요.
2026년 2월 기준 지침을 참고해 세무사 상담을 받는 것도 추천합니다.
양도세 계산기는 과세표준 구간별 세율을 입력해 미리 시뮬레이션하세요.
▶ 양도세 계산기로 과세표준 구간별 세율을 미리 시뮬레이션해보세요 ◀
중과 배제 조건과 활용 팁
조정대상지역 주택이라도 일정 요건에 해당하면 중과에서 배제됩니다.
주요 배제 조건은 다음과 같습니다.
1. 비규제지역 주택: 조정대상지역 외 모든 지역.
2. 양도 시 1주택자 상태: 다른 주택 처분 후.
3. 분양권 관련: 분양권도 주택 수 포함되지만 지역 기준 동일.
4. 유예 기간 내 양도: 2026년 5월 9일 이전.
이 조건을 활용한 팁은 지방 주택부터 처분해 주택 수를 줄이는 것입니다.
서울 주택은 마지막에 1주택 양도로 넘기면 장기보유특별공제까지 받으며 세금을 대폭 줄일 수 있습니다.
중과 배제 전략으로 3~6개월 보완 대책을 병행하면 더 안전합니다.
양도 시점의 지역 지정으로 판단하니, 계약 후 지역 해제 가능성도 모니터링하세요.
양도 시점 지역 판단 기준
다주택자 양도세 중과 지역은 양도 시점에 따라 결정됩니다.
계약일이 아닌 양도일(잔금 지급일) 기준으로 조정대상지역 지정 여부를 확인합니다.
따라서 유예 종료 직전 계약 후 잔금을 늦추는 전략이 유효합니다.
지역 확대 추이를 보면 서울 전역과 경기 남부가 주요 타깃이니, 지방 주택은 언제든 안전합니다.
판단 방법: 1. 양도일 현재 고시된 조정대상지역 목록 확인.
2. 주택 위치 주소로 지도 조회.
3. 과거 지정 이력 무관, 현재 상태만 적용.
이 기준을 서울과 지방에 적용하면 차이가 명확해집니다.
서울은 규제 지속 가능성 높고, 지방은 비규제 유지될 확률 큽니다.
일반세율로 계산하세요.
유예 종료 전 매도나 1주택화 전략 필요합니다.
2026년 5월 9일 전 계약 시 중과 피할 수 있습니다.
유예나 비규제지역에서만 최대 30% 공제 가능합니다.
