전세사기 보증금 보장 핵심 내용
2026년 4월 23일 국회 본회의에서 전세사기 특별법 개정안이 통과되면서 보증금 최소 1/3 보장이 핵심으로 자리 잡았습니다.
이 제도는 국가가 보증금의 최소 3분의 1을 우선 지급하고, 이후 경매나 공매로 회수된 금액으로 정산하는 방식입니다.
2026년 추경으로 최소보장금 사업 예산 279억 원이 확보되어 실질적인 피해 구제가 시작됐습니다.
피해자들은 우선 피해자 결정을 받은 후 보증금 보장을 신청할 수 있으며, 신탁사기 피해자도 포함되어 사각지대가 해소됐습니다.
최대 변제금은 보증금의 최소 30%로 고정되며, 일부 논의에서 50%까지 확대될 가능성이 언급됐으나 통과된 법안 기준은 1/3입니다.
예를 들어 보증금 2억 원인 경우 최소 6,666만 원 정도를 국가가 선지급합니다.
이 금액은 경매 후 실제 회수액에 따라 조정되므로, 피해자들은 빠른 신청이 필수입니다.
피해자 결정을 먼저 받으세요.
이 결정이 보증금 보장 신청의 첫 관문입니다.
경공매 완료자도 일부 요건이 면제되어 신청이 수월합니다.
최소 보장 비율과 최대 변제금 기준
전세사기 보증금 보장의 핵심은 최소보장제입니다.
통과된 개정안에 따라 보증금의 3분의 1을 국가가 먼저 지급합니다.
이는 2026년 4월 10일 추경안 본회의 통과로 예산이 뒷받침됐습니다.
최대 변제금은 보증금 총액의 30%로, 구체적인 상한선은 피해 주택의 보증금 규모에 따라 달라집니다.
| 보증금 규모 예시 | 최소 보장금 (1/3) |
|---|---|
| 2억 원 | 약 6,666만 원 |
| 1.5억 원 | 약 5,000만 원 |
| 3억 원 | 약 1억 원 |
이 표는 참고 예시로, 실제 변제금은 보증금 반환보증 계약서 기준으로 산정됩니다.
일부 자료에서 50% 논의가 있었으나 법안 통과 시 1/3으로 확정됐습니다.
선지급 후 경매 회수액으로 정산되므로 초과분은 환수될 수 있습니다.
국가 재정 부담을 고려해 도덕적 해이 방지 조치가 포함됐습니다.
지원 대상 피해자 유형별 정리
전세사기 보증금 보장 지원대상은 다양합니다.
일반 전세사기 피해자부터 신탁사기, 위반건축물 거주자까지 포함됩니다.
아래는 주요 유형입니다.
1. 일반 전세사기 피해자: 보증금 미반환으로 경매나 공매를 겪은 임차인.
최소보장제로 1/3 보장.
2. 신탁사기 피해자: 기존 사각지대였으나 개정안으로 선지급 후정산 포함.
경매 전 최소보장금 수령 가능.
3. LH 피해주택 경매 피해자: LH가 경매 매입 후 최대 10년 무상 공공임대 + 추가 10년 저렴 임대(최대 20년 거주 보장).
4. 경매 배당률 극히 낮은 피해자: 최소보장제로 보증금 3분의 1 국가 보전.
5. 위반건축물 거주 피해자: 선매입 후 심의로 공공매입 가능 + 건축법 위반 유예.
6. 이중계약 사기 피해자: 대항력 없는 피해자도 2024년 개정으로 인정 범위 포함.
2022~2023년 빌라왕·건축왕 사태로 약 3만 5,000명 피해자가 발생한 만큼, 이들 대부분이 대상입니다.
경공매 완료자도 피해자 결정 요건 중 일부(①③)가 면제됩니다.
| 피해자 유형 | 주요 지원 내용 |
|---|---|
| 일반 전세사기 | 최소 1/3 보장 + 선지급 |
| 신탁사기 | 경매 전 최소보장금 + 공공매입 |
| LH 피해주택 | 최대 20년 임대 보장 |
| 위반건축물 | 선매입 + 건축법 유예 |
피해자 결정 신청 방법과 기한
전세사기 보증금 보장을 받으려면 첫 단계는 피해자 결정입니다.
신청 기한은 2027년 5월 31일까지입니다.
기한 내 신청하지 않으면 지원 자격이 상실될 수 있습니다.
신청 절차는 다음과 같습니다.
1. 피해자 결정 신청: 주민센터나 전세사기 피해지원 센터 방문 또는 온라인 신청.
2. 필요 서류: 임대차계약서, 보증금 입금 증명, 확정일자, 전입신고 증명, 경매/공매 관련 서류(해당 시).
3. 심사 기간: 피해자 결정까지 보통 몇 주 소요되나, 경공매 완료자는 일부 요건 면제로 신속 처리.
4. 결정 후 보증금 지원 신청: 전세보증금반환보증 보증료 지원과 연계.
피해자 결정 신청서 작성은 정부 포털에서 가능하며, 결정 받는 즉시 보증금 1/3 신청으로 이어집니다.
온라인 신청 시 주민등록번호와 계약서 스캔본 업로드가 필요합니다.
경공매 완료된 경우 요건 ①③ 면제!
서류 준비만으로 빠른 결정 가능합니다.
지체 말고 즉시 신청하세요.
선지급 후정산 프로세스
보증금 보장의 핵심 메커니즘은 선지급 후정산입니다.
국가가 최소 1/3을 먼저 지급한 후, 주택 경매나 공매로 회수된 금액에서 정산합니다.
프로세스는 아래와 같습니다.
1. 피해자 결정 후 최소보장금 신청.
2. 국가 선지급: 보증금 30% 지급(예산 279억 원 범위 내).
3. 경매/공매 진행: 회수액 발생.
4. 정산: 회수액 > 선지급액 시 초과분 환수, 미달 시 추가 지원 검토.
5. 신탁사기 경우: 경매 전 선지급으로 신속 구제.
이 과정에서 남은 대출은 저금리 대환 대출이나 최대 20년 무이자 분할 상환 연계 가능합니다.
도덕적 해이 방지를 위해 엄격한 요건 적용됩니다.
추가 지원 혜택과 금융 연계
보증금 1/3 보장 외에 여러 혜택이 있습니다.
피해자 지정 시 기존 대출 이자 감면, 저금리 대환 대출, 채무 조정 프로그램이 연계됩니다.
전세보증금반환보증 보증료 지원도 포함됩니다.
1. 공공임대: LH 매입 주택 최대 20년 거주.
2. 금융 지원: 센터 상담 통해 대출 이자 줄이기.
3. 보증료 지원: 정부 발표 대책으로 전액 지원.
4. 신탁사기 확대: 공공매입 대상 포함.
피해자 센터를 통해 상담받으면 맞춤형 금융 혜택을 받을 수 있습니다.
2026년 4월 공포 후 즉시 시행됐습니다.
피해자 지정 후 센터 방문 필수!
저금리 대환 대출로 이자 부담 대폭 줄일 수 있습니다.
신청 시 주의사항
신청 과정에서 주의할 점은 다음과 같습니다.
1. 기한 엄수: 2027년 5월 31일까지 피해자 결정 신청.
2. 서류 완비: 계약서, 증명서 등 누락 시 지연.
3. 경공매자 혜택: 요건 면제 활용.
4. 정산 인지: 선지급 후 환수 가능성.
5. 센터 상담: 금융 연계 놓치지 말기.
2026년 4월 23일 통과 후 4월 말~5월 초 공포로 시행됐으니, 지금 신청하세요.
경공매 완료자도 요건 일부 면제로 빠릅니다.
기한 초과 시 지원 불가.
예: 2억 원 보증금 시 약 6,666만 원 선지급.
